In Spanien beinhalten die gesetzlichen Vorschriften zur Wohnraummiete einige für einen deutschen Mieter ungewohnte und überraschende Regelungen (siehe bereits ‚Kaution und Mietsicherheiten bei der Wohnraummiete in Spanien (Teil I)‚ und auch ‚Mietzahlung bei Wohnraummietverträgen in Spanien (Teil III)‘). Hierzu zählen auch die Bestimmungen zu Laufzeit und Kündigung des Mietvertrages, die erheblich von der deutschen Rechtslage abweichen.
Die Wohnraummiete ist im spanischen Gesetz zur Miete städtischer Wohnungen geregelt (Ley de Arrendamientos Urbanos). Danach können die Parteien die Art des Mietvertrages und die Laufzeit frei vereinbaren. Zu unterscheiden sind danach zunächst dauerhafte Wohnraumietverhältnisse und so genannte Saison-Mietverträge (contratos de temporada). Letztere werden oftmals nur für einen sehr kurzen Zeitraum abgeschlossen und dienen z.B. zur Vermietung von Ferienwohnungen. Bei dieser Art der Verträge können die Vertragsbedingungen frei vereinbart werden. Dies gilt auch was Kündigung und Dauer des Mietverhältnisses angeht. In der Regel enden diese Verträge automatisch mit Zeitablauf und sehen keine Kündigungsmöglichkeit vor. In manchen Fällen bedient sich daher der Vermieter dieser Art des Vertrages, um eine langfristige Vertragsbindung zu vermeiden. Es sollte deshalb vor Unterzeichnung stets genau geprüft werden, was für eine Art des Vertrages der Vermieter anbietet. Andernfalls können böse Überraschungen drohen. Bei Mietverhältnissen von Wohnraum für eine dauerhafte und nicht nur vorübergehende Nutzung gelten dagegen einige zwingende gesetzliche Rahmenbedingungen, die im nachfolgenden näher dargestellt werden sollen.
Auch bei dauerhaften Wohnraummietverhältnissen gilt zunächst, dass die Mietparteien die Laufzeit frei vereinbaren können. Wird keine konkrete Mietdauer vereinbart, läuft das Mietverhältnis zunächst auf ein Jahr. Dies gilt auch, sofern vertraglich eine unbefristete Laufzeit vereinbart wird.
Der Mietvertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Ein ordentliches Kündigungsrecht des Mieters wie in Deutschland ist nur bei Mietverträgen mit einer Dauer von mehr als fünf Jahren vorgesehen. Es gilt aber auch in diesen Fällen eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren, weshalb eine Kündigung erst nach Ablauf dieses Zeitraums in Betracht kommt. Die Kündigungsfrist beläuft sich in diesem Fall auf zwei Monate. Bei Mietverhältnissen unter fünf Jahren kann der Mieter das Mietverhältnis dagegen ohne vorheriges Einverständnis des Vermieters nur zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit beenden. Diese Vorgaben sollten deshalb bereits bei Abschluss des Mietvertrages berücksichtigt werden. Möchte sich der Mieter die Möglichkeit offen halten, auch vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Dauer aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, sollte dies ausdrücklich vereinbart werden. In diesem Fall kann sich der Vermieter aber die Zahlung einer Entschädigung vorbehalten, die eine Monatsmiete für jedes Jahr der vorzeitigen Beendigung nicht überschreiten darf.
Eine weitere Besonderheit des spanischen Mietrechts ist eine gesetzlich vorgesehene Mindestlaufzeit des Mietvertrages zugunsten des Mieters, die sich zunächst auf fünf Jahre beschränkt. Vereinbaren die Parteien eine geringere Laufzeit als fünf Jahre, verlängert sich das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zugunsten des Mieters Jahr für Jahr bis die erwähnte Mindestlaufzeit von fünf Jahren erreicht wird. Während dieser Mindestfrist hat der Vermieter kein Kündigungsrecht. Dem Mieter steht es allerdings frei, die jeweilige Verlängerung in Anspruch zu nehmen oder nicht. Er kann den Mietvertrag bei jeder Verlängerung unter Beachtung einer Frist von 30 Tagen zum Jahresende beenden. Im Ergebnis kann damit der Mieter die Verlängerung bis auf fünf Jahre steuern und eine Kündigung seitens des Vermieters ist erstmalig zum Ablauf von fünf Jahren möglich, wobei sich auch in diesem Fall die Kündigungsfrist auf 30 Tage zum Ende der Mindestlaufzeit beläuft.
Eine Ausnahme gilt bei Eigenbedarf des Vermieters. Will dieser die Wohnung für sich selbst nutzen, endet der Mietvertrag mit Auslauf der vereinbarten Vertragslaufzeit. Eine Verlängerung kommt nicht in Betracht. Dies gilt aber nur dann, falls der Eigenbedarf bereits bei Unterzeichnung ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde und der Vermieter im Anschluss die Wohnung auch tatsächlich für eigene Zwecke nutzt.
Des Weiteren ist nach Ablauf der erwähnten Mindestlaufzeit und mangels Kündigung der Parteien zugunsten des Mieters eine Verlängerung des Mietvertrages Jahr für Jahr bis zu weiteren drei Jahren vorgesehen. Auch in diesem Fall ist es dem Mieter unbenommen, das Mietverhältnis jeweils zum Ende der jährlichen Verlängerung zu beenden. Eine Kündigung des Vermieters kommt auch in diesem Fall erst wieder zum Ablauf des Zeitraums von drei Jahren in Betracht. Die Kündigungsfristen belaufen sich in beiden Fällen ebenfalls auf 30 Tage.
Bei der Regelung der Mietdauer schützt das spanische Mietrecht deshalb vorrangig die Interessen des Mieters, zumindest was die Verlängerungsmöglichkeiten angeht. Die Kehrseite ist das Risiko einer langfristigen Bindung für den Vermieter, was die Zurückhaltung der Hauseigentümer bei der Vermietung und den hohen Leerstand von Wohnungen in Spanien erklärt. Unabhängig hiervon sollte der Mieter aber bereits bei Abschluss des Mietvertrages ein besonderes Augenmerk auf die Vereinbarung der konkreten Laufzeit und Gestaltung des Kündigungsrechtes haben, möchte er bei einer Vertragsbeendigung möglichst flexibel reagieren. Andernfalls droht bei einem vorzeitigen Auscheiden die Zahlung ungewünschter Mieten, was zu vermeiden gilt.
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Weitere Beiträge:
Kaution und Mietsicherheiten bei der Wohnraummiete in Spanien (Teil I)
Mietzahlung bei Wohnraummietverträgen in Spanien (Teil II)
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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel durch das Inkrafttreten der Reform des spanischen Mietrechts mit dem Gesetz 4/2013 vom 04. Juni teilweise nicht mehr aktuell ist. Sehen Sie hierzu:
Wohnraummiete in Spanien – Reform des Mietrechts
Hinweis: Mit dem Königlichen Gesetzesdekret 21/2018 vom 14. Dezember zur Verabschiedung dringender Massnahmen für Wohnungen und Miete wurde ausserdem die vorgannte Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 teilweise rückgängig gemacht. Danach wird die gesetzlich vorgeschriebene Mindestlaufzeit wieder auf fünf bzw. sieben Jahre erhöht. Nach Ablauf der genannten Mindestmietlaufzeit verlängert sich das Mietverhältnis zukünftig um weitere drei Jahre (statt wie bisher um ein Jahr), sofern der Vermieter oder Mieter der Verlängerung nicht mit einer Frist von dreissig Tagen vor Ablauf widerspricht. Für nähere Informationen, sehen Sie bitte den Beitrag:
Reform des Mietrechts: Die wichtigsten Änderungen im Überblick
