Reform des Mietrechts: Die wichtigsten Änderungen Regierung vollzieht Kehrtwendung und macht Reform 2013 rückgängig

Der spanische Gesetzgeber hatte mit der Reform im Jahr 2013 das Mietrecht gehörig umgekrempelt. Fünf Jahre später vollzieht die Regierung mit dem Königlichen Gesetzesdekret 21/2018 vom 14. Dezember zur Verabschiedung dringender Massnahmen für Wohnungen und Miete  die Kehrtwendung und macht diese Massnahmen teilweise rückgängig. 

Verlängerung der Mindestmietlaufzeiten

Vermieter und Mieter können danach bei der Wohnraummiete auch weiterhin die Vertragslaufzeit frei vereinbaren. Die gesetzliche Mindestlaufzeit zugunsten des Mieters wird allerdings von bisher drei auf fünf Jahre verlängert. Dies entspricht der Regelung vor den Änderungen im Jahr 2013. Die Reform geht sogar einen Schritt weiter und verlängert die Mindestlaufzeit auf sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Bei der Vereinbarung einer kürzeren Laufzeit verlängert sich das Mietverhältnis damit künftig zugunsten des Mieters nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit Jahr für Jahr bis zu fünf bzw. sieben Jahre, sofern der Mieter nicht mit einer Frist von 30 Tagen vor Ablauf der Verlängerung widerspricht. 

Verlängerung nach Ablauf der Mindestmietlaufzeit

Nach Ablauf der genannten Mindestmietlaufzeit verlängert sich das Mietverhältnis zukünftig um weitere drei Jahre (statt wie bisher um ein Jahr), sofern der Vermieter oder Mieter der Verlängerung nicht mit einer Frist von dreissig Tagen vor Ablauf widerspricht.

Beschränkung der zusätzlichen Mietgarantien

Die gesetzlich vorgeschriebene Mietkaution von einem Monat wird beibehalten. Dagegen beschränkt die Reform erstmals der Höhe nach die zusätzlichen Mietgarantien, die der Vermieter verlangen kann. Diese dürfen bei Mietverträgen bis zu fünf bzw. sieben Jahren künftig zwei Monatsmieten nicht überschreiten.

Umlage der Makler- und Vertragskosten

Ein weiterer Faktor, der den Einstieg in einen Mietvertrag bislang erheblich verteuerte, war die Umlage der Makler- und Vertragskosten, die erstmalig beschränkt wird. Vermieter, die juristische Personen sind, können diese Kosten künftig nicht mehr auf den Mieter umlegen. Ausgenommen sind nur solche Kosten, die auf direkte Veranlassung durch den Mieter verursacht wurden.

Reform bringt steuerliche Vergünstigungen

Der Abschluss eines Mietvertrages unterliegt in Spanien grundsätzlich der Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales oder ITP). Mietverträge zur dauerhaften Nutzung als Wohnung des Mieters werden zukünftig von dieser Steuer freigestellt.

Ausserdem führt der Gesetzgeber bestimmte Steuererleichterungen im Bereich der Grundsteuer ein, die allerdings überschaubar sind. So ist die Verwaltung künftig nicht mehr verpflichtet, bei der sozialen Miete die Grundsteuer umzulegen. Die Kommunen können künftig Inhabern sozial geförderter Wohnungen (VPO), die ihre Wohnung vermieten, eine Steuervergünstigung von bis zu 95% der Grundsteuer gewähren und auf unbewohnte Immobilen einen Zuschlag von bis zu 50% erheben.

Einer der erklärten Gründe der Reform sind die stark steigenden Mieten, die es Mietern in Spanien zunehmend erschweren, bezahlbare Wohnungen zu finden. Umso erstaunlicher ist es, dass das Reformpaket keine Mietpreisbremse oder Regulierung der Mieten beinhaltet. Die Regierung schliesst aber nicht aus, solche Massnahmen noch später zu verabschieden.

Schwer nachzuvollziehen ist ausserdem, dass der Grundsatz “Kauf bricht Miete” beibehalten wird. Danach kann der neue Eigentümer bei einem Verkauf oder der Versteigerung der Immobilie vom Mieter die Räumung verlangen, wenn der Mietvertrag nicht im Eigentumsregister eingetragen ist. Diese Regelung, die seinerzeit nicht wenig Kritik erfahren hat, war eine der wesentlichen Neuerungen der Reform aus dem Jahr 2013.

Insgesamt regelt daher die Reform einige wichtige Einzelaspekte; bleibt aber auf halbem Weg stehen. Die weitere Entwicklung bleibt deshalb abzuwarten, insbesondere ob sich der Gesetzgeber doch noch zu einer echten Mietbremse durchringen kann.

Die Massnahmen wurden im Wege einer Notverordnung (Real Decreto-ley) verabschiedet, deren Genehmigung durch den Kongress aussteht. Unabhängig hiervon sind die Massnahmen am 19. Dezember 2018 in Kraft getreten und gelten für Mietverträge, die ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden.

© 2018 Andreas Fuss Advocat & Rechtsanwalt

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Hinweis zu Änderungen: Kongress verweigert Genehmigung der Refom

Die Reform des Mietrechts wurde im Wege einer Notverordnung (Real Decreto-ley) verabschiedet, die der Genehmigung durch den Kongress bedarf. Mit der Abstimmung vom 22. Januar 2019 verweigerte der spanische Kongress allerdings diese Genehmigung. Für Mietverträge, die ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden, gelten daher ab sofort wieder die Regelungen, die vor der Reform anwendbar waren, also die gesetzlichen Bestimmungen in der Fassung vor dem 19. Dezember 2018. Sehen Sie hierzu den Beitrag:

Mietrechtsreform: Kongress verweigert Genehmigung