Mietzahlung bei Wohnraummietverträgen in Spanien (Teil III)

Die gesetzlichen Vorschriften zur Wohnraummiete beinhalten in Spanien für einen deutschen Mieter einige zum Teil ungewohnte und überraschende Regelungen (siehe bereits ‚Kaution und Mietsicherheiten bei der Wohnraummiete in Spanien (Teil I)‚ und ‚Laufzeit und Kündigung von Wohnraummietverträgen in Spanien (Teil II)‚). Hierzu zählen auch die Bestimmungen zur Vereinbarung der Mietzahlung.

Die Wohnraummiete ist im spanischen Gesetz zu städtischen Mietverhältnissen geregelt (Ley de Arrendamientos Urbanos). Danach können die Parteien die Höhe der Mietzahlung frei vereinbaren. Mietspiegel zur Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete wie in Deutschland sind in Spanien unbekannt. Gleiches gilt für eine Mietdatenbank, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen könnte. In Anbetracht dieser Ausgangslage bleibt den Vertragsparteien bei der Vereinbarung des Mietzinses in aller Regel nichts anderes übrig, als sich auf ihr Gespür, ihre Ortskenntnisse und ihr Verhandlungsgeschick zu verlassen.

Die so vereinbarte Mietzahlung erfasst grundsätzlich nicht die Betriebskosten. Die Vertragsparteien können allerdings vereinbaren, dass die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (Grundsteuer, Reinigung, Müll etc.) auf den Mieter umgelegt werden. Eine solche Vereinbarung, welche die Regel ist, ist schriftlich in den Mietvertrag aufzunehmen, wobei die jährlichen Gesamtkosten bei Anmietung anzugeben sind.

Die verbrauchsabhängigen Kosten, die per Zähler erfasst werden (Wasser, Gas, Strom), sind dagegen generell vom Mieter zu tragen. Die entsprechenden Verträge sind separat mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen abzuschliessen. Damit entfallen die in Deutschland üblichen Nebenkostenvorauszahlungen und -jahresabrechnungen. Leider kommt es aber noch immer vor, dass Zähler entweder nicht vorhanden sind oder von mehreren Mietern geteilt werden. Eine Anmeldung oder Ummeldung kann darüber hinaus in aller Regel nur dann erfolgen, wenn der Vormieter mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist. Da hiermit erhebliche Mehrkosten verbunden sein können, sollten diese Punkte bereits vor Anmietung geklärt werden.

Mangels anderweitiger Vereinbarung ist die Mietzahlung monatlich bis spätestens zum siebten Tag eines jeden Monats zu entrichten. Zahlungsform und -ort richten sich nach den Vereinbarungen der Parteien. Mangels Vereinbarung ist die Miete bar in der Wohnung zu zahlen. In der Regel wird die Miete aber im Lastschriftverfahren direkt vom Konto eingezogen, wobei sich der Eigentümer oftmals eines Hausverwalters (administrador der fincas) bedient, der diese Aufgabe übernimmt. In jedem Fall ist dem Mieter aber bei Zahlung eine Abrechnung (recibo) vorzulegen, in die Mietzahlung und die Betriebskosten aufzuschlüsseln sind.

Mieterhöhungen sind während der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses nur eingeschränkt möglich. Vergleichbar der Indexmiete in Deutschland kann danach die Mietzahlung nur jährlich und entsprechend der Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo oder IPC) angepasst werden. Ab dem sechsten Mietjahr richtet sich die Mieterhöhung nach den Vereinbarungen der Parteien und mangels Vereinbarung entsprechend der Anpassung an den IPC. Die Erhöhung ist dem Mieter vorab schriftlich unter Darlegung der Einzelheiten der Mieterhöhung mitzuteilen und wird mit dem Monat wirksam, der der schriftlichen Ankündigung folgt. Die weit verbreitete Praxis, die Anpassung an den IPC nachträglich in Rechnung zu stellen, findet deshalb gesetzlich keinen Rückhalt. Die Änderung des IPC wird im Staatsanzeiger (Boletín Oficial de Estado oder BOE) veröffentlicht. Die Mieterhöhung kann aber auch recht einfach auf der Homepage des spanischen Instituts für Statisik (Instituto Nacional de Estadística, www.ine.es/daco/ipc.htm) kontrolliert und nachvollzogen werden.

Änderungen der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (z.B. Gebäudereinigung, Gemeinschaftslicht, Müll) können mit Ausnahme von Steuerhöhungen während der ersten fünf Jahre ebenfalls nur jährlich vorgenommen werden. Die Anpassung darf hierbei den doppelten Prozentsatz der Mietanpassung nach dem IPC nicht überschreiten. Nach Ablauf des genannten Zeitraums richtet sich die Erhöhung nach den Vereinbarungen mit dem Eigentümer.

Modernisierungsmassnahmen können auf die Mietzahlung umgelegt werden; allerdings erst nach fünf Jahren Vertragslaufzeit und entsprechend der geleisteten Investitionen. Die Mieterhöhung aus diesem Grund darf aber in keinem Fall höher als 20% der im Zeitpunkt der Erhöhung gültigen Miete sein. Auch in diesem Fall tritt die Mieterhöhung erst mit Wirkung ab dem Monat in Kraft, der der schriftlichen Mitteilung der Erhöhung unter Darlegung ihrer Berechnung folgt.

Beim Abschluss sollte deshalb immer berücksichtigt werden, dass die verbrauchsabhängigen Betriebskosten regelmässig nicht im Mietzins enthalten sind und die Miete in Spanien jährlich entsprechend der Inflationsrate angepasst wird. Dies kann die Miete über die Vertragslaufzeit erheblich erhöhen.

Andreas Fuss Advocat I Rechtsanwalt

Beiträge aus dem deutsch-spanischen Rechtsverkehr

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