Checkliste Vererben in Spanien

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Ein deutscher Erblasser mit Vermögen in Spanien muss bei der Regelung seiner Vermögensangelegenheiten vieles beachten. Die nachfolgende Checkliste gibt einen Überblick über die wichtigsten Punkte:

  1. Halten Sie Ihre persönlichen Verhältnisse fest und erstellen Sie ein schriftliches Verzeichnis Ihres Vermögens in Deutschland und Spanien (Immobilien, Bankkonten, Wertpapierdepots, sonstige Wertgegenstände). Ordnen Sie die Unterlagen und weisen sie die einzelnen Gegenstände dem jeweiligen Inhaber/Ehepartner zu. Berücksichtigen Sie absehbare persönliche und finanzielle Veränderungen.
  2. Bei Grundvermögen in Spanien:  Holen Sie einen Grundbuchauszug beim spanischen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) und beim Kataster (Catastro) ein. Prüfen Sie, ob alles ordnungsgemäss eingetragen ist. Ordnen Sie die Unterlagen (escrituras, Genehmigungen, Grundsteuerbelege/IBI, Versorgungsverträge, Versicherungen).
  3. Werden Sie sich über Ihre Wünsche und die Versorgungsbedürfnisse klar. Scheuen Sie sich nicht vor einem Gespräch mit Ihren Angehörigen.
  4. Treffen Sie die notwendigen Vorsorgemassnahmen (Stichwort: Bankvollmachten, Vorsorgevollmachten, Betreuungsverfügung, Patientenverfügung). Beurkunden Sie die Vollmachten am besten notariell mit Den-Haager-Apostille oder in konsularischer Form. Bei Ehepartnern ist die Einrichtung von Oder-Konten bei Banken empfehlenswert.
  5. Prüfen Sie, ob bereits zu Lebzeiten eine Vollrechtsübertragung auf die Erben in Betracht kommt (Schenkungen, Veräusserungen, ggf. unter Zurückbehaltung eines Niessbrauchs, eines Wohnrechts, einer Leibrente, Pflegeleistungen) und ob dies steuerlich Sinn macht.
  6. Prüfen Sie Ihre Erbsituation und errichten Sie ein Testament, am besten immer notariell mit Den-Haager-Apostille oder in konsularischer Form. Achten Sie darauf, dass bei einem deutschen Erblasser immer deutsches Recht anwendbar ist, auch in Spanien! Wenden Sie deshalb kein spanisches Recht an!
  7. Teilen Sie deutsche Testamente dem Zentralen Register für letztwillige Verfügungen (Registro Central de Actos de Última Voluntad) in Madrid mit. Bei Testament in Spanien: Hinterlegen Sie ein spanisches Testament beim zuständigen Amtsgericht in Deutschland (bei Auslandsdeutschen: Amtsgericht Berlin-Schöneberg).
  8. Sofern noch nicht erfolgt: Holen Sie für sich eine spanische Ausländer-/Steuernummer (NIE/NIF) ein und berichtigen Sie die Register.
  9. Benennen Sie die Personen, die bei Ableben persönlich benachrichtigt werden sollen.
  10. Holen Sie im Zweifel den Rat eines Rechtsanwalts ein. Deutsch-spanische Erbschaften sind oftmals sehr komplex und Auseinandersetzungen unter den Erben sowie steuerliche Nachteile können so oftmals verhindert werden.

Erbschaften mit Vermögen in Spanien sind oftmals vielschichtig. Diese Checkliste kann nur einen ersten Überblick geben und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.  Es wird besonders auf Punkt 10 hingewiesen und empfohlen, zur Vermeidung von Kosten und Risiken stets den Rat eines Rechtsanwalts einzuholen. Bei Rückfragen genügt eine kurze E-Mail an info@leywerk.es .

Checkliste Vererben in Spanien (PDF-Datei)

Checkliste Erben in Spanien (PDF-Datei)

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Erstbezugserlaubnis und die Nutzung der Immobilie

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Bei einem Immobilienerwerb ist vieles zu beachten. Dazu gehört auch die Erstbezugserlaubnis (licencia de primera ocupación), deren Bedeutung häufig unterschätzt wird, sei dies aus Unkenntnis, sei dies weil es sich hierbei um eine Unterlage handelt, die zum Erwerb einer Immobilie nicht notwendigerweise dem Notar vorzulegen ist.

Zu was dient die Erstbezugserlaubnis?

Die Erstbezugserlaubnis dient der behördlichen Genehmigung des ersten Bezuges und Nutzung einer Immobilie, unabhängig davon, ob diese neu errichtet wurde oder nach dem Erstbezug eine Nutzungsänderung erfahren hat. In letzterem Fall ist deshalb die Erstbezugserlaubnis neu auszustellen.

Die Regelung der Erstbezugserlaubnis ist Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften, die den deutschen Bundesländern ähneln. Es gibt deshalb regionale Unterschiede. Allen Regelungen ist aber gemein, dass die Genehmigung zeitlich unbefristet und Voraussetzung der Nutzung des Gebäudes ist. In den meisten Autonomen Gemeinschaften ist die Erstbezugserlaubnis weiter Voraussetzung für die Anmeldung von Strom, Wasser und Gas. In manchen Autonomen Gemeinschaften wie z.B. Galizien macht sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) überflüssig; in anderen wie z.B. Valencia ist die Erstbezugserlaubnis Voraussetzung für die Veräusserung oder Vermietung der Immobilie. Die behördliche Genehmigung ist deshalb massgebliche Voraussetzung, um die neu erworbene Immobilie überhaupt nutzen zu können.

Was wird geprüft?

Bei der Beantragung wird von der zuständigen Behörde geprüft, ob die Auflagen der Baugenehmigung erfüllt wurden und das Gebäude in seiner Endausführung mit dem ursprünglich eingereichten Bauvorhaben übereinstimmt. Des Weiteren wird bei der Erteilung geprüft, ob das Gebäude zu dem angegebenen Zweck genutzt werden kann und die obligatorischen städtebaulichen sowie Sicherheits- und Gesundheitsauflagen erfüllt. Ist dies nicht der Fall, wird die Ausstellung der Erlaubnis verweigert, was in der Regel faktisch dazu führt, dass kein Strom, Wasser, Gas oder Telefon beantragt und die Immobilie nicht genutzt werden kann. Die Nutzung der Immobilie ohne Erstbezugserlaubnis kann mit Geldbusse belegt werden und im schlimmsten Fall zur Nutzungsuntersagung führen.

Was passiert, wenn die Erlaubnis nicht eingeholt wird?

Trotzdem ist nicht selten zu beobachten, dass Immobilien ohne Erstbezugserlaubnis übergeben, veräussert oder vermietet werden. Während der Immobilienblase des letzten Jahrzents und in Zeiten masslosen Gewinnstrebens wurden vielerortens Immobilien errichtet, ohne auf die Einhaltung der städtebaulichen oder bauordnungsrechtlichen Vorgaben allzuviel Zeit zu verschwenden. Dies kann zu erheblichen Problemen bis zur Unnutzbarkeit der Immobilie führen, da die Verstösse oftmals nicht oder nur unter erheblichen Mehrkosten behoben werden können. In manchen Fällen sind die Inhaber dazu verdammt, auf Jahre ohne legalen Strom, Wasser, Gas und einen telefonischen Festnetzanschluss auszukommen und die Immobilie nur mit dem Risiko einer behördlichen Nutzungsuntersagung nutzen zu können.

Wer ist zur Beantragung der Erlaubnis verpflichtet?

Die Erfüllung der Voraussetzungen zur Erteilung der Erstbezugserlaubnis obliegt dem Bauträger. Wie mehrfach in der Rechtssprechung festgestellt, berechtigt die Übergabe des errichteten Gebäudes ohne Erstbezugserlaubnis zur Vertragskündigung und Rückerstattung der gezahlten Anzahlungen. Daneben sind Schadensersatzzahlungen denkbar. Nachdem die Immobilienblase aber geplatzt ist und in der Baubranche der Konkurs grassiert, hilft aber eine Vertragskündigung nicht immer weiter, denn was nutzt ein Rückzahlungsanspruch, wenn dieser nicht vollstreckt werden kann? Und selbst wenn dies der Fall ist, ist in vielen Fällen der Traum von einem Platz an der Sonne geplatzt.

Es sollte deshalb bereits bei Abschluss des Kaufvertrages beachtet werden, dass nach Abschluss der Bauarbeiten stets die Erstbezugsgehmigung vorgelegt wird und andernfalls der Vertrag unter Zahlung einer Vertragsstrafe aufgelöst werden kann. Es sollte auch immer ein bedeutender Teil des Kaufpreises bis zur Vorlage der Erstbezugserlaubnis zurückgehalten werden.

Was ist sonst zu beachten?

Es sollte weiter beachtet werden, dass beim Kauf einer bereits errichteten Immobilie der Eintrag des Neubaus im Eigentumsregister nicht notwendigerweise bedeutet, dass auch die Erstbezugserlaubnis vorliegt. Der Notar ist bei Errichtung der Neubauerklärung nicht verpflichtet, die Vorlage der Erstbezugserlaunis zu verlangen. Bestehen Sie deshalb auch bei einem Erwerb stets auf Vorlage dieser Unterlage und prüfen Sie, was Sie kaufen. Lassen Sie sich ausserdem die in den meisten Autonomen Gemeinschaften obligatorische und zusätzlich erforderliche Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) vorlegen. Entgegen weitverbreiteter Auffassung ist z.B. ein ‚Studio’ (estudio) keine Wohnung (vivienda) und damit offiziel nicht als solche bewohnbar. Und letztlich versichern Sie sich, ob Strom, Wasser, Gas und Telefon auch tatsächlich ordnungsgemäss angemeldet und angeschlossen sind. Andernfalls ist sehr wahrscheinlich, dass keine Erstbezugserlaubnis und/oder Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt.

Bei dem Erwerb einer Immobilie in Spanien sollte stets ein gesundes Misstrauen an den Tag gelegt und fachmännischer Rat eingeholt werden. Es sind einfach zu oft Unregelmässigkeiten festzustellen, die den Obulus einer ersparten Beratung in den seltesten Fällen rechtfertigen. Vorsorge ist immer besser als Nachsorge.

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Die Vergütung des Geschäftsführers einer spanischen SL oder SA

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Bei der Regelung der Vergütung des Geschäftsführers einer spanischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada) oder spanischen Aktiengesellschaft (Sociedad Anómina) sind aus deutscher Sicht einige Besonderheiten zu beachten.

Der Geschäftsführer (administrador) ist das gesetzliche Vertretungsorgan der Gesellschaft. Er wird als solches von der Hauptversammlung ernannt und vertritt die Gesellschaft nach aussen. Die Vertretungsbefugnis wird im Handelsregister eingetragen. An die Stellung des Geschäftsführers sind wichtige Verpflichtungen und Haftungsrisiken geknüpft. Umso erstaunlicher sind daher die Regelungen im spanischen GmbH- und Aktiengesetz, die von der Unentgeltlichkeit des Amtes des Geschäftsführers ausgehen, sofern in der Gesellschaftssatzung nichts anderes festgelegt ist. Erhält der Geschäftsführer eine Vergütung, ist dies daher im Gegensatz zur deutschen Regelung nicht in einem Geschäftsführervertrag, sondern in der Satzung der Gesellschaft festzuhalten. Dies gilt auch für die Vereinbarung einer Abfindung oder von Sachbezügen. Andernfalls sind Rückforderungsansprüchen der Gesellschaft für Zahlungen an den Geschäftsführer Tür und Tor geöffnet und die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zahlungen als Betriebsausgabe ausgeschlossen.

In der Satzung ist dabei nicht der konkrete Betrag der Vergütung anzugeben, sondern nur die Art der Vergütung und das konkrete Vergütungssystem. Typische Vergütungssysteme sind hierbei fixe Vergütungen, eine variable Beteiligung am Geschäftsergebnis, Tantiemen für die Teilnahme an Sitzungen des Verwaltungsrats, Stock Options und Sachleistungen. Umsatzorientierte Beteiligungen sind möglich, allerdings seltener anzutreffen.

Bei einer fixen Vergütung wird in der Satzung das Vergütungssystem festgeschrieben und die konkrete Höhe per Beschluss der Hauptversammlung für das jeweilige Geschäftsjahr festgelegt. Bei einer variablen Beteiligung am Geschäftsergebnis ist der konkrete Prozentsatz in der Satzung anzugeben. Die Angabe eines maximalen Prozentsatzes oder eine Prozentspanne ist nicht ausreichend. Im Fall der spanischen GmbH (Sociedad Limitada) darf die prozentuale Beteiligung ausserdem nicht mehr als 10% des unter den Gesellschaftern zu verteilenden Geschäftsergebnisses betragen. Die Berechnungsgrundlage ergibt sich aus dem jährlichen Geschäftsjahresabschluss unter Ausschluss der akkumulierten Gewinne der Vorjahre. Ein gesonderter Hauptversammlungsbeschluss ist daher bei diesem Vergütungssystem überflüssug, da sich die Höhe bereits aus Satzung und Geschäftsjahresabschluss ergibt. Bei umsatzorientierten Beteiligungen ist ebenfalls der Prozentsatz in der Satzung anzugeben. Diese Art der Beteiligung ist auch bei der spanischen GmbH der Höhe nach nicht beschränkt. Tantiemen für die Teilnahme an Sitzungen des Verwaltungsrates errechnen sich aus dem hierfür festgelegten Fixbetrag und der Anzahl der Anwesenheiten. Stock Options sind nur bei der Aktiengesellschaften denkbar, wobei der entsprechende Plan ebenfalls in der Satzung verankert sein muss. Dies gilt auch für Sachleistungen wie Versicherungen, Dienstwagen oder sonstige Sachbezüge. Der Ersatz von Auslagen ist selbstredend nicht in der Satzung zu regeln, da Auslagen keine Vergütung sind.

Trotz dieser klaren gesetzlichen Vorgabe ist in der Praxis nicht selten zu beobachten, dass in der Satzung eine Bestimmung zur Vergütung fehlt und der Geschäftsführer (administrador) einen Anstellungsvertrag für leitende Angestellte nach dem Königlichen Dekret 1382/1985 abschliesst, um die oben erwähnten Fragen zu regeln. Von Ausnahmefällen abgesehen erachtet die laufende Rechtssprechung solche Anstellungsverträge regelmässig für unbeachtlich, da die handelsrechtliche Beziehung des Geschäftsführers mit der arbeitsrechtlichen Stellung als Leitender Angestellter unvereinbar sei. Die Rechtssprechung steht auch Versuchen ablehnend gegenüber, zwischen der Stellung als Geschäftsführer als solcher und der Leitung der Gesellschaft zu unterscheiden. Wird deshalb die Vergütung nicht in der Satzung verankert drohen wie bereits erwähnt Rückforderungsansprüche und steuerliche Nachteile mangels Absetzbarkeit der Vergütung als Betriebsausgabe.

Nicht selten übt der Geschäftsführer aber auch eine (normale) Arbeitstätigkeit in der Gesellschaft aus. Dies ist nach der Rechtssprechung unproblematisch, da ein Arbeitsverhältnis als einfacher Arbeitnehmer im Gegensatz zu einem Anstellungsverhältnis als Leitender Angesteller mit der Stellung als Geschäftsführer vereinbar sei. Vorausetzung: Es ist eine ausreichende Abhängigkeit vom Arbeitgeber (dependencia) und Fremdbezogenzeit der Tätigkeit (ajeneidad) gegeben. Letzteres ist bei Geschäftsführern unproblematisch, die nicht gleichzeitig Gesellschafter sind. Bei Geschäftsführern, die gleichzeitig Gesellschaftsanteile halten, ist eine Fremdbezogenheit dann gegeben, sofern die Beteiligung 50% des Kapitals nicht übersteige. Andernfalls fehle es an der Fremdbezogenheit. Ein einfaches (zusätzliches) Arbeitsverhältnis wirke sich aber in keinem Fall auf die sozialversicherungsrechtliche Einstufung des Geschäftsführers aus.

Bei der Ausgestaltung der Vergütung eines Geschäftsführers sollte man daher die gebotene Vorsicht walten lassen und diese in der Satzung der Gesellschaft verankern, um eventuelle Rückforderungsansprüche im Streitfall und vor allem steuerliche Nachteile zu vermeiden.

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Mietzahlung bei Wohnraummietverträgen in Spanien (Teil III)

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Die gesetzlichen Vorschriften zur Wohnraummiete beinhalten in Spanien für einen deutschen Mieter einige zum Teil ungewohnte und überraschende Regelungen (siehe bereits ‚Kaution und Mietsicherheiten bei der Wohnraummiete in Spanien (Teil I)‚ und ‚Laufzeit und Kündigung von Wohnraummietverträgen in Spanien (Teil II)‚). Hierzu zählen auch die Bestimmungen zur Vereinbarung der Mietzahlung. Weiterlesen →

Ein Zentrales Testamentsregister für Deutschland?

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Im Gegensatz zu Spanien existiert in Deutschland bislang kein Zentrales Testamentsregister, in dem letztwillige Verfügungen des Erblassers und erbrelevante Unterlagen zentral registriert und verwaltet werden. Auf Initiative des Bundesrates, der einen entsprechenden Gesetzesentwurf im Bundestag eingebracht hat, soll sich dies nun ändern.

Bis dato werden erbrelevante Unterlagen wie Testamente und Erbverträge in Deutschland dezentral und papiergebunden bei ca. 5200 Stellen auf Karteikarten registriert. Komplizierte Meldeweg, alte Verwahrdaten und Kapazitätsgrenzen der Hauptkartei für Testamente beim Amtsgericht Schöneberg führen zu Mehrkosten und Verzögerungen bei der Übermittlung der Daten an das zuständige Nachlassgericht, der massgeblichen Stelle, bei der letztlich die Daten zur Ausstellung des Erbscheins zusammenlaufen müssen.

Nach der Initiative des Bundesrates soll bei der Bundesnotarkammer als Registerbehörde daher ein Zentrales Testamentsregister für die Verwahrung erbfolgerelevanter Erklärungen geschaffen werden. Hierzu zählen Testamente, Erbverträge und andere Urkunden, die Erklärungen enthalten, welche die Erbfolge beinflussen können, insbesondere Aufhebungsverträge, Rücktritts- und Anfechtungserklärungen, Erb- und Zuwendungsverzichtserklärungen, Ehe- und Lebenspartnerschaftsverträge und Rechtswahlen. Registerfähig sind hierbei nur Erklärungen, die entweder öffentlich beurkundet oder in amtliche Verwahrung genommen wurden. Gleichzeitig soll ein Zentrales Vorsorgeregister geschaffen werden, bei dem Vorsorgevollmachten und Betreuungsverfügungen registriert werden.

Beide Register sollen automatisiert und elektronisch geführt werden. Die Daten werden vom beurkundenden Notar und dem verwahrenden Gericht an das Zentralregister übermittelt. Im Todesfall soll das zuständige Standesamt dem Register eine Sterbefallmitteilung zukommen lassen, worauf das Zentralregister nach Prüfung dem Nachlassgericht und den verwahrenden Stellen seinerseits Mitteilung machen soll. Gerichten und Notaren soll im übrigen auf Ersuchen Auskunft über die Eintragungen erteilt werden, wofür zu Lebzeiten des Erblassers dessen Einverständnis erforderlich ist.

Die Initiative wird zu einem einfacheren und effizienteren Meldewesen führen und die Arbeit des Nachlassgerichts vereinfachen und beschleunigen. Gleichzeitig wird ein zentrales Registerwesen das Risiko unrichtiger Erbscheine minimieren. Beides ist zu begrüssen.

Die Gesetzesinitiative wurde am 04. Juni 2010 vom Bundesrat im Bundestag eingebracht. Nach dem Entwurf wird eine Umsetzung und Einführung per 01. Januar 2012 anvisiert. Eine zügige Umsetzung ist wünschenswert.

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