Die Miete von Wohnraum fristete in Spanien, einem Land mit einem der höchsten Eigentumswohnungsanteilen der Europäischen Union, bis zum Einbruch der Immobilienkrise ein eher stiefmütterliches Dasein und galt lange als unpopulär. Dies schlägt sich auch und gerade in einem gesetzlichen Rahmen nieder, der für einen deutschen Mieter zum Teil unerwartete und überraschende Regelungen enthält. Dies gilt nicht zuletzt für die Ausgestaltung der Kaution und der Mietsicherheiten im Mietvertrag.

Ist ein deutscher Mieter gewohnt, dass bei der Anmietung einer Wohnung eine Mietkaution im Mietvertrag frei vereinbart werden kann, diese sich auf höchstens drei monatliche Nettomieten beläuft, Ratenzahlungen möglich sind und die Kaution vom Vermieter zu verzinzen ist, gilt all dies in Spanien nicht.

Nach dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) ist bei der Anmietung einer Wohnung die Leistung einer Kaution in Höhe einer Monatsmiete gesetzlich vorgeschrieben. Diese Kaution wird nicht etwa vom Vermieter verwahrt oder angelegt, sondern ist von diesem bei der jeweils zuständigen Stelle zu hinterlegen. In Katalonien ist dies das Register für Mietkautionen für Mietverträge städtischer Grundstücke (Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas). Die Hinterlegung hat hierbei innerhalb von zwei Monaten ab Abschluss des Mietvertrages zu erfolgen. Dem Mieter ist ein Beleg über die Hinterlegung auszuhändigen, was allerdings allzu oft nicht geschieht.

Die Erträge aus der hinterlegten Kaution sollen in die Förderung des Baus öffentlicher Mietwohnungen und ähnlicher Zwecke fliessen. Dies erklärt auch, warum die Kaution während der Mietzeit nicht zugunsten des Mieters zu verzinsen ist. Eine Verzinsung ist nur für den Fall vorgesehen, dass die Kaution später als 30 Tage nach Beendigung des Mietvertrages an den Mieter zurückgezahlt wird. Die ersten fünf Jahre des Mietvertrages unterliegt die so hinterlegte Kaution keiner Anpassung. Danach richtet sich die Aktualisierung des hinterlegten Betrages grundsätzlich nach den Vereinbarungen mit dem Eigentümer.

Da der Vermieter damit praktisch nicht über die Kaution verfügt, ist dieser berechtigt, die Stellung weiterer Sicherheiten zu verlangen. Der Vermieter besteht hierbei oftmals auf der Zahlung weiterer Barkautionen oder einer Bankbürgschaft. Die Verpfändung von Sparguthaben ist möglich, aber seltener zu beobachten. Bei der Bankbürgschaft und Verpfändung von Sparguthaben ist der geforderte Betrag bei einer Bank zu hinterlegen, wobei die Höhe der Hinterlegung und die Verzinsung genauso wie bei einer etwaigen zusätzlichen Barkaution reine Verhandlungssache ist. Eine Begrenzung der zusätzlichen Sicherheiten nach oben oder gar die Möglichkeit von Ratenzahlungen sind gesetzlich nicht vorgesehen.

Berücksichtigt man die Zahlung der ersten Miete, die gesetzlich vorgeschrieben Kaution und die Möglichkeit weiterer Sicherheiten kann die Anmietung einer Wohnung in Spanien sehr schnell ins Geld gehen. Die Vorleistungen des Mieters machen nicht selten mehr als sechs Monatsmieten aus. Dies gilt vor allem für Mieter jüngeren Alters mit geringem Einkommen, weshalb für dieses Kollektiv seit einiger Zeit staatliche Hilfen eingeführt wurden. Neben einem Zuschuss zur monatlichen Miete von bis zu € 210,00 im Monat können Mieter im Alter zwischen 22 Jahren und 30 Jahren staatliche Unterstützung zur Zahlung der Mietkaution von bis zu € 600,00 und für die Gebühren der Bankbürgschaft von bis zu € 120,00 beantragen. Diese Hilfen gelten selbstredend auch für deutsche Mieter mit Wohnsitz in Spanien. Nähere Informationen finden sich hierzu unter www.alquilerjoven.es.

Für die restlichen Mieter bleibt allerdings nur, sich auf ihr Verhandlungsgeschick zu verlassen.

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Hinweis:  Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nach Inkrafttreten der Reform des spanischen Mietrechts mit dem Gesetz 4/2013 vom 04. Juni teilweise nicht mehr aktuell ist. Sehen Sie hierzu:

Wohnraummiete in Spanien – Reform des Mietrechts

Hinweis:  Mit dem Königlichen Gesetzesdekret 21/2018 vom 14. Dezember zur Verabschiedung dringender Massnahmen für Wohnungen und Miete wurde ausserdem die vorgannte Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 teilweise rückgängig gemacht. Danach wird die gesetzlich vorgeschriebene Mietkaution von einem Monat  beibehalten. Dagegen beschränkt die Reform erstmals der Höhe nach die zusätzlichen Mietgarantien, die der Vermieter verlangen kann. Diese dürfen bei Mietverträgen bis zu fünf bzw. sieben Jahren künftig zwei Monatsmieten nicht überschreiten. Für nähere Informationen zu der Mietrechtsreform 2018 sehen Sie bitte den Beitrag:

Reform des Mietrechts: Die wichtigsten Änderungen im Überblick