Bei dem Erwerb einer Immobilie in Spanien kann der Käufer vom Verkäufer zeitanteilig ab dem Zeitpunkt des Erwerbes für die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles oder kurz IBI) des Verkaufjahres in Anspruch genommen werden. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben. Diese Regelung überrascht nicht nur wenige deutsche Käufer, da dies bei einem Erwerb in Deutschland genau umgekehrt ist.

Warum stellt sich diese Frage überhaupt?

Auf jede Immobilie wird in Spanien Grundsteuer (IBI) erhoben, die an die Gemeinde zu entrichten ist. Der Veranlagungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr. Der Entstehungszeitpunkt der Grundsteuer ist allerdings stets der 01. Januar eines jeden Jahres, auch wenn die Steuer – wie in vielen Gemeinden – über das Jahr hinweg in mehreren Raten zu zahlen ist. Dies bedeutet, dass der Verkäufer im Verkaufsjahr regelmässig die IBI an die Gemeinde zahlen muss, falls er die Immobilie nach dem 01. Januar an einen Dritten verkauft, da alleine massgeblich ist, dass er im Entstehungszeitpunkt der IBI die steuerpflichtige Person war.

Kann im Kaufvertrag nicht eine vertragliche Regelung getroffen werden, dass die IBI zeitanteilig umgelegt wird?

Natürlich. Verkäufer und Käufer konnten auch schon in der Vergangenheit im Kaufvertrag immer eine vertragliche Regelung treffen, dass dem Verkäufer im Verkaufsjahr die bereits entstandene Grundsteuer (IBI) des Verkaufsjahres vom Käufer zeitanteilig zu erstatten ist. Das Problem entstand allerdings immer dann, wenn die Parteien keine Vereinbarung trafen, denn in diesem Fall fehlte eine ausdrückliche gesetzliche Regelung.

Wer hat nun die IBI im Verkaufsjahr zu tragen?

Mangels Regelung gingen insoweit die Meinungen der Gerichte zunächst auseinander. Zum Teil wurde die Auffassung vertreten, der Verkäufer hätte im Verkaufsjahr die IBI zu übernehmen; andere Gerichte bevorzugten eine zeitanteilige Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer. Mit der Grundsatzentscheidung des spanischen Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) vom 14. Juni 2016 wurde die Auseinandersetzung – wenn auch mit einer rechtlich durchaus zweifelhaften Begründung –  dahingehend entschieden, dass mangels ausdrücklicher Regelung im Kaufvertrag der Käufer grundsätzlich dem Verkäufer die Grundsteuer (IBI) des Verkaufsjahres zeitanteilig ab dem Erwerb der Immobilie zu erstatten hat. Dies ist nur dann anders, wenn die Parteien im Kaufvertrag eine andere Regelung treffen, also z.B. derart, dass der Verkäufer die IBI im Verkaufsjahr zu übernehmen hat.

Ist denn das in Deutschland anders?

Ja, das ist es, denn dort gilt genau die umgekehrte Regelung: Treffen die Parteien des Kaufvertrages keine Vereinbarung, hat der Verkäufer die Grundsteuer des Verkaufsjahrs zu tragen. Eine Erstattungspflicht des Käufers kommt dort nur dann in Betracht, falls die Grundsteuer des Verkaufjahres vertraglich auf ihn umgelegt wurde.

Was bedeutet das in der Praxis für den Verkauf oder Erwerb einer Immobilie in Spanien?

Infolge der Regelung des spanischen Obersten Gerichtshofes ändert sich zunächst nichts im Verhältnis zur Gemeinde: Steuerpflichtig bleibt der Verkäufer, falls dieser die Immobilie nach dem 01. Januar verkauft. Deshalb muss der Verkäufer im Verkaufsjahr die Grundsteuer (IBI) an die Gemeinde zahlen. Erst ab dem 01. Januar des Folgejahres stellt die Gemeinde dann dem Käufer die IBI in Rechnung.

Der Verkäufer kann allerdings vom Käufer verlangen, dass dieser ihm die IBI des Verkaufsjahres zeitanteilig ab dem Erwerb der Immobilie erstattet. Den Parteien ist aber freigestellt, eine andere Regelung zu vereinbaren. Möchte daher der Käufer die zeitanteilige Erstattung der IBI vermeiden, muss dies ausdrücklich vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten werden, dass der Verkäufer im Verkaufsjahr die IBI zu tragen hat.

Der Käufer wird daher nicht umhinkommen, diesen Punkt bei seinen Verhandlungen mit dem Verkäufer anzusprechen. Für den Verkäufer ist dagegen keine Veranlassung erforderlich, falls er nicht auf die Erstattung der Grundsteuer (IBI) verzichten möchte.

© 2017 Andreas Fuss Advocat & Rechtsanwalt

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