Das Angebot von Mietwohnungen hat sich in Spanien – einem Land mit einem traditionell hohen Anteil an Eigentumswohnungen – in den letzten Jahren verbessert. Trotzdem ist die Wohnraummiete keineswegs so populär wie in anderen Ländern. Dies hängt unter anderem mit den hohen Kautionszahlungen bei der Anmietung einer Wohnung zusammen. Der Avalloguer soll dem Vermieter eine Sicherheit für den Ausfall bei Mietzahlungen bieten und gleichzeitig die Mietsicherheiten reduzieren.
Warum der Avalloguer?
Bei der Anmietung einer Wohnung ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, vom Mieter vertraglich eine Barkaution in der Höhe einer monatlichen Mietzahlung zu verlangen. Diese obligatorische Barkaution wird nicht vom Vermieter verwahrt, sondern ist bei der hierfür zuständigen Stelle zu hinterlegen. In Katalonien ist dies das Registre de Fiances, das beim L’Institut Català del Sòl (Incasòl) geführt wird.
Daneben kann der Vermieter vom Mieter weitere Mietsicherheiten verlangen, sei dies in Form einer Barkaution, einer Mietbürgschaft oder in sonstiger Form. Die zusätzlichen Sicherheiten, die vom Vermieter verwahrt werden, sind gesetzlich der Höhe nach nicht begrenzt.
Dies führt bei der Anmietung oftmals zu hohen Einstandszahlungen, die sechs Monatsmieten oder mehr erreichen können. Dem soll der Avalloguer bei gleichzeitigem Schutz des Vermieters gegen eine Nichtzahlung durch seinen Mieter entgegenwirken.
Wie funktionniert der Avalloguer?
Wie der Name bereits verrät – im Katalanischen steht ‘Aval’ für Bürgschaft und ‘LLoguer’ für Miete – ist der Avalloguer eine Art Ausfallbürgschaft für Mietzahlungen, die von den Mietparteien frei vereinbart werden kann. In diesem Fall bürgt die öffentliche Hand bei einer Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter wegen Zahlungsrückständen mit dem Mietzins unter bestimmten Voraussetzungen für die rückständigen Mietzahlungen. Im Gegenzug kann der Avalloguer nach Zahlung an den Vermieter den Mieter auf Zahlung in Anspruch nehmen.
Kann der Avalloguer in ganz Spanien vereinbart werden?
Nein. Der Avalloguer ist eine Förderungsmassnahme der Autonomen Gemeinschaft Katalonien und kann nur bei der Vermietung von Wohnungen in Katalonien vereinbart werden.
Wann kann die Absicherung vom Vermieter in Anspruch genommen werden?
Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Avalloguers ist eine Räumungsklage des Vermieters gegen seinen Mieter wegen rückständiger Mietzahlungen. Abgesichert werden hierbei grundsätzlich nur Mietzahlungen ab Einreichung der Räumungsklage. Bei Mietverträgen, die ab dem 18. Juni 2014 abgeschlossen wurden, kommt bei der Vermietung einer öffentlich geförderten Wohnungen (vivienda de protección oficial) oder Wohnungen, die vom Vermieter zur Mediation, Nutzungsüberlassung oder Eingliederungshilfe zur Verfügung gestellt werden, auch eine Übernahme von rückständigen Mietzahlungen vor Einreichung der Räumungsklage in Betracht.
Bis zu welchem Höchstbetrag werden rückständige Mietzahlungen abgesichert?
Bei Mietverträgen, die zwischen dem 29. August 2008 und dem 17. Juni 2014 abgeschlossen wurden, zahlt der Avalloguer an den Vermieter die rückständigen Monatsmieten ab Einreichung der Räumungsklage bis zur Räumung durch den Mieter, aber höchstens einen Betrag von sechs (6) Monatsmieten.
Bei Mietverträgen, die ab dem 18. Juni 2014 abgeschlossen wurden, werden vom Avalloguer höchstens drei (3) Monatsmieten ab Einreichung der Räumungsklage übernommen. Im Fall einer Vermietung von öffentlich geförderten Wohnungen (vivienda de protección oficial) oder Wohnungen, die vom Vermieter zur Mediation, Nutzungsüberlassung oder Eingliederungshilfe zur Verfügung gestellt werden, wird die Absicherung auf bis zu sechs (6) Monatsmieten erweitert. Ausserdem sind in diesem Fall auch rückständige Mietzahlungen abgesichert, die vor Einreichung der Räumungsklage angefallen sind.
Was sind die Voraussetzungen für den Avalloguer?
Der Avalloguer dient der Absicherung von Mietzahlungen bei der Vermietung von Wohnraum gemäss Art. 2 des spanischen Gesetzes zu städtischen Mietverhältnissen (LAU). Abgesichert sind daher Mietverhältnisse über Wohnraum, die der Nutzung als gewöhnliche Wohnung des Mieters dienen. Ausgeschlossen sind dagegen andere Mietverhältnisse, z.B. zur Vermietung von Geschäftsräumen oder Wohnungen, die nur der vorübergehenden Nutzung des Mieters dienen, sei dies im Rahmen eines so genannten contrato de temporada oder als Ferienwohnung.
Vermieter und Mieter müssen die Anwendung des Avalloguer ausserdem ausdrücklich vereinbaren und eine entsprechende Verpflichtungserklärung – das so genannte ‘Documento de compromiso relativo al Avalloguer’ – unterzeichnen. Diese Erklärung muss neben dem Mietvertrag und der gesetzlich vorgeschriebenen Barkaution fristgemäss beim L’Institut Català del Sol (Incasol) hinterlegt werden.
Die vertraglich vereinbarte Miete darf ausserdem bestimmte Höchstsätze nicht überschreiten. Die Höchstsätze sind nach geographischen Zonen gestaffelt: In der Stadt Barcelona liegt die monatliche Höchstmiete bei € 1.500; in der Zone A (z.B. Badalona, Mataró, Sant Cugat del Vallès) dagegen bei € 1.200; in der Zone B (z.B. Girona, Lloret de Mar, Igualada) bei € 1.000 ; in der Zone C (z.B. Figueres oder Blanes) bei € 800 und in den restlichen Gemeinden in Katalonien, die in der Zone D zusammengefasst sind, bei € 600.
Im Übrigen darf die vertraglich vereinbarte Kaution den Betrag von höchstens zwei Monatsmieten nicht überschreiten und in dem Mietvertrag keine weitere Sicherheiten (z.B. Barkautionen, Bürgschaften etc.) mit dem gleichen Zweck wie der Avalloguer vereinbart werden. Damit sollen höhere Zahlungen wegen Mietsicherheiten vermieden werden.
Wann und wie kann der Avalloguer vom Vermieter in Anspruch genommen werden?
Der Vermieter kann die Ausgleichszahlung nach Einreichung der Räumungsklage wegen Mietrückständen und des Abschlusses des gerichtlichen Verfahrens bei dem L’Institut Català del Sol (Incasol) beantragen. Es ist dabei unerheblich, ob das gerichtliche Räumungsverfahren per Urteil oder Vergleich zwischen den Mietparteien geendet hat. Bei der Beantragung ist die Räumung nachzuweisen. Der Antrag ist vom Vermieter innerhalb von sechs Monaten ab Erhalt des Räumungsurteils oder der aussergerichtlichen Einigung zu stellen.
Werden Zahlungen des Mieters oder die gesetzliche Barkaution auf den Avalloguer angerechnet?
Zahlungen des Mieters, sei dies infolge der gerichtlichen Verurteilung oder eines Vergleichs der Mietparteien nach Einreichung der Räumungsklage, werden auf die Zahlung des Avalloguers angerechnet. Der Vermieter kann dagegen die gesetzliche Barkaution unabhängig vom Avalloguer in Anspruch nehmen.
Wann ist eine Zahlung an den Vermieter ausgeschlossen?
Für Mietverhältnisse, die ab dem 18. Juni 2014 abgeschlossen wurden, ist eine Zahlung des Avalloguers an den Vermieter ausgeschlossen, wenn der Avalloguer innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren vor der Antragstellung bereits zweimal an den Vermieter einen Ausgleich für rückständige Mietzahlungen für die gleiche Wohnung geleistet hatte. Für Alt-Mietverträge gelten andere Fristen.
Eine Zahlung ist ausserdem ausgeschlossen, sofern der Vermieter vor Ablauf des Mietverhältnisses bereits die Rückzahlung der gesetzlich vorgeschriebenen Barkaution vom Registre de Fiances beantragt und erhalten hatte.
Kann Incasòl die gezahlten Beträge vom Mieter zurückfordern?
Ja. Nach Zahlung der abgesicherten Mietrückstände an den Vermieter kann Incasòl den Mieter auf Zahlung in Regress nehmen.
Ist der Avalloguer gebührenpflichtig?
Nein. Mit der Vereinbarung des Avalloguers sind keine Gebühren verbunden.
Auch wenn der Avalloguer rückständige Mietzahlungen nur unter bestimmten Beschränkungen absichert, stellt diese Form der Absicherung für Vermieter und Mieter eine interessante Option dar, mit welcher die Mietparteien die unmittelbar mit der Anmietung verbundenen Zahlungen deutlich reduzieren können.
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