Bei einem Immobilienerwerb in Spanien ist vieles zu beachten. Dies fängt beim Kaufvertrag und dessen Eintragung im Eigentumsregister an.

Im Gegensatz zum deutschen Recht ist die notarielle Beurkundung und Eintragung im Eigentumsregister keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Immobilienerwerb. Verkäufer und Käufer können den Kaufvertrag daher grundsätzlich auch mündlich abschliessen. Aus verschiedenen Gründen ist dies aber keine gute Idee. 

Dies fängt bei möglichen späteren Meinungsverschiedenheiten an. Wurde die mündliche Vereinbarung nicht schriftlich festgehalten, sind Beweisschwierigkeiten und teure Auseinandersetzungen vorprogrammiert.

Selbst wenn die Vereinbarung schriftlich festgehalten wurde, ist der Erwerb nur dann im Eigentumsregister eintragungsfähig, wenn der Immobilienerwerb notariell beurkundet wurde. Ohne notarielle Urkunde (escritura) ist kein Eintrag im Eigentumsregister möglich. Der Eintrag ist aber von grosser Bedeutung, da nur dann der Erwerb einem Dritten entgegengehalten werden kann. Der Jurist spricht in diesem Zusammenhang vom öffentlichen Glauben des Eigentumsregister: Gibt es einen anderen Käufer, der von dem Eigentumserwerb nichts weiss, da dieser nicht im Eigentumsregister eingetragen ist, wird dessen Vertrauen auf die Richtigkeit der Eintragungen geschützt. Im Ergebnis kann dies dazu führen, dass der erste Käufer die Immobilie mangels Eintragung verliert und sich beim Verkäufer schadlos halten muss, was oft nicht möglich ist. Gleiches gilt auch bei Vollstreckungsmassnahmen, sofern ein Gläubiger beispielsweise die Zwangsversteigerung beantragen sollte. Auch für ihn gilt nur die im Grundbuch eingetragene Person als Eigentümer.

Der Immobilienerwerb sollte daher stets notariell beurkundet und im Eigentumsregister eingetragen werden. Dabei ist zu bedenken, dass auch der Verkäufer die Immobilie nur mündlich oder privatschriftlich erwerben konnte. Eine Eintragung des eigenen Immobilienerwerbs im Eigentumsregister kommt aber nur dann in Betracht, wenn auch der Verkäufer eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, kann dies zu grossen Verzögerungen und Mehrkosten führen.

Vor dem Erwerb der Immobilie sollte daher stets ein Auszug aus dem Eigentumsregister angefordert werden. Neben dem Eigentumstitel des Verkäufers sind hieraus auch die Belastungen (Hypotheken, Grunddienstbarkeiten etc.) und andere wichtige Informationen ersichtlich.

Des Weiteren ist beim Kauf stets eine fachliche Beratung zu empfehlen, da beim Immobilienerwerb sehr viele Dinge zu beachten sind, die sich später schnell als Kostenfallen entpuppen. Auch insofern gilt, dass Vorsorge immer besser als Nachsorge ist.

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