Die Immobilienpreise in Spanien sind im freien Fall begriffen. Anlass genug, die aktuell noch geltenden steuerlichen Vorteile beim Immobilienkauf zu nutzen, bevor diese am Jahresende wegfallen.

In erster Linie ist hier die Umsatzsteuer beim Immobilienkauf aus erster Hand zu nennen. In diesem Fall fällt – anders als bei Wohnungen aus zweiter Hand – beim Erwerb der Immobilie Umsatzsteuer (IVA) statt Grunderwerbssteuer (ITP) an, die vom Käufer zu entrichten ist. 

Bereits im Sommer 2011 hatte die vorherige Regierung den Umsatzsteuersatz für den Erwerb von Wohnungen aus erster Hand von vormals 8% auf 4% abgesenkt, wobei diese Regelung auf alle zu Wohnzwecken bestimmte Immobilien erweitert wurde. Diese als Ausnahme gedachte Massnahme, deren Hintergrund der Abbau des immensen Bestands an unverkauften Wohnungen aus der Zeit der Immobilienblase war, sollte ursprünglich nur für einen sehr kurzen Zeitraum bis zum 31. Dezember 2011 gelten. Im Zuge ihres ersten Reformpaketes, dem Königlichen Gesetzesdekret 20/2011, wurde diese Massnahme allerdings von der neuen Regierung Rajoy wider Erwarten bis Ende 2012 verlängert.

Damit fällt aktuell beim Erwerb einer Wohnung aus erster Hand nur 4% Umsatzsteuer an. Im Vergleich: Der Erwerb einer Wohnung aus zweiter Hand wird in den meisten Autonomen Gemeinschaften mit 7% und in Katalonien mit 8% Grunderwerbssteuer (ITP) versteuert.

Es ist nicht zu erwarten, dass diese Ausnahmeregelung über den 31. Dezember 2012 hinaus verlängert wird. Zum einen steht diese Massnahme in deutlichem Widerspruch zur Umsatzsteuerrichtlinie 2006/112/EG, die den niedrigeren Umsatzsteuersatz auf den sozialen Wohnungsbau beschränkt. Zum anderen übt Brüssel Druck aus, diese Art von steuerlichen Vergünstigungen abzubauen, um der Überschuldung einen Riegel vorzuschieben.

Dies bedeutet im Zuge der Mehrwertsteuererhöhung, die am 01. September 2012 in Kraft tritt, dass für den Erwerb einer neuen Wohnung ab dem Jahr 2013 ein Umsatzsteuersatz von 10% Umsatzsteuer zu entrichten sein wird. Bei Erwerb einer neuen Wohnung vom Bauträger mit einem Kaufpreis von € 200.000,00 sind aktuell 4% oder € 8.000,00 an Umsatzsteuer zu zahlen. Ab dem Jahr 2013 wird sich dies damit auf 10% oder € 20.000,00 erhöhen. Dies entspricht einer Verteuerung von 150% oder € 12.000,00.

Bei in Spanien gebietsansässigen Käufern werden darüber hinaus ab dem Jahr 2013 bei der Einkommenssteuer die steuerlichen Vergünstigungen zum Erwerb der ersten gewöhnlichen Wohnung (vivienda habitual) wegfallen. Diese Massnahme, die bislang nur angekündigt, aber formell nicht umgesetzt wurde, wird den Erwerb der Wohnung aus erster Hand weiter verteuern.

Sofern deshalb aktuell ein Immobilienkauf aus erster Hand geplant ist, sollte der Erwerb noch in das Jahr 2012 gelegt werden. Ab dem Jahr 2013 wird dagegen aufgrund der dann geringeren Grunderwerbsteuer (ITP) der Erwerb einer Immobilie aus zweiter Hand deutlich attraktiver.

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