Scheinkauf und Schenkung beim Immobilienerwerb in Spanien

In Spanien ist bei der an und für sich unentgeltlichen Übertragung von Immobilienbesitz nicht selten zu beobachten, dass die Form eines Kaufvertrages statt einer Schenkung gewählt wird. Nicht nur viele Spanier halten einen solchen Scheinkauf für eine legitime Gestaltung zur Regelung ihrer Vermögensangelegenheiten. Aber ist dies tatsächlich so risikolos? 

Bei der angesprochenen Vertragsgestaltung geben die Parteien bei der notariellen Beurkundung häufig an, dass der Kaufpreis bereits vorab gezahlt wurde oder dessen Zahlung nachträglich erfolgen soll. Bisweilen wird die Zahlung des Kaufpreises auch fingiert, z.B. mit einem ungenutzten Scheck oder einer Überweisung, die später rückgängig gemacht wird. Und nicht zuletzt wird in manchen Fällen ein unverhältnismässig geringer Kaufpreis vereinbart. In allen Fällen wird aber letztlich eine Gegenleistung für die Übertragung der Immobilie vorgetäuscht, wo keine ist.

Die Vertragsparteien bei einem solchen Scheinkauf sind nicht selten Familienangehörige oder sich nahestehende Personen. Hintergrund sind in aller Regel steuerliche Gründe und insbesondere die Vermeidung der spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuer, eine der höchsten in der Europäischen Union. Dies gilt vor allem für die Fälle einer vorweggenommenen Erbfolge.

Nach deutscher Rechtslage wäre die rechtliche Behandlung einer solchen Vertragsgestaltung eindeutig: Der notarielle Kaufvertrag wäre als Scheingeschäft nichtig. Gleiches gilt für die zugrundeliegende Schenkung mangels Wahrung der notariellen Form. Dies ist auch der Grund, warum diese Art der Gestaltung in Deutschland kaum anzutreffen ist.

Aus spanischer Sicht war und ist die Rechtslage aber nicht ganz so klar. Dies hängt letztlich damit zusammen, dass das Verbot des Scheingeschäftes nur mittelbar gesetzlich geregelt ist und Besonderheiten bezüglich der Form zu beachten sind. Einigkeit besteht insoweit, dass der notariell beurkundete Kaufvertrag wegen Simulation des Kaufpreises und damit mangels eines wesentlichen Vertragsbestandteils als Scheinkauf hinfällig ist. Uneinheitlich wird allerdings die Behandlung der zugrundeliegenden Schenkung beurteilt.

Schenkungen von Immobilien sind in Spanien zwingend notariell zu beurkunden, wobei die Schenkung mit Beachtung der Form steht und fällt. Die Frage, ob bei einem simulierten und nichtigen Kaufvertrag mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages auch die Form der eigentlich zugrundeliegenden Schenkung gewahrt ist, ist sehr umstritten. So wird in der Rechtssprechung teilweise vertreten, dass eine solche Schenkung durchaus wirksam sein kann. In einigen jüngeren Entscheidungen zu dieser Frage (STS 11.01.2007, 26.02.2007) lehnte dies der spanische Oberste Gerichtshof allerdings ab und folgte der Auffassung, dass sowohl der simulierte Kaufvertrag als auch die zugrundeliegende Schenkung nichtig seien und zwar unabhängig von der Art der Schenkung oder der Zielrichtung dieser Gestaltung.

In Anbetracht der uneinheitlichen Rechtssprechung und der jüngeren Entwicklung zu dieser Frage kann aber festgehalten werden, dass diese Art der Gestaltung und ein solcher Scheinkauf keineswegs risikolos ist. Nach der Rechtssprechung droht tendenziell eine Unwirksamkeit von Kaufvertrag und Schenkung. Dies gilt vor allem dann, wenn es sich um eine so genannte entgeltliche Schenkung handelt oder Benachteiligungabsichten gegenüber Dritten erkennbar sind. Sollen deshalb Güter z.B. im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf die Kinder oder andere Personen übertragen werden, sollte im Zweifel eine andere Gestaltung vorgezogen werden. Im Übrigen sehen immer mehr Autonome Gemeinschaften in Spanien bedeutende Freistellungen von der Erbschaftssteuer vor. Dies gilt vor allem für die näheren Familienangehörigen und wird in einigen Fällen eine solche Gestaltung per se überflüssig machen. Dies gilt vor allem dann, wenn sowohl der Erblasser und der Erbe seinen Wohnsitz in Spanien haben. Für die restlichen Fälle gibt es andere Gestaltungsmöglichkeiten, wobei der Rat eines Rechtsanwalts zu empfehlen ist.

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